从国际经验来看，保障房制度覆盖建设、分配、退出与管理等多个环节，其平稳运行往往需要数十年的试错与矫正过程。在中国大规模启动保障房建设的初期阶段，应及时明确保障房制度的基本框架，从而尽可能降低未来保障房制度运行、试错与矫正的成本。

确立长期的“适度居住权”政策

1998年以来保障房政策的变迁多发生在商品房房价高涨的背景下，保障房作为商品房市场调控政策的众多政策选项而存在，往往不是具有中长期政策目标，因此保障房制度应转向民生，而非短期的对冲政策，即保障房的存在不是为了短期配合房地产调控而降低房价，而是为了完成政府应尽的中长期的基本责任。

要确立“适度居住权”的保障制度，这取决于城市化水平、人口结构、城市家庭的收入阶层分布。如果超越经济发展的不同阶段，基本住房保障标准过分超越一国的城市化水平、城市平均住房提供标准，则难以持续。目前，部分城市将保障标准由2000元提高至5000元，这相当于给中等收入家庭提供了较高保障。

构建不同类型保障房之间“防火墙”

2010年开始，公租房作为一种新型的基本保障房正式推出，从政策界定的内容看，其具体含义是：1．供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围；2．不得重复保障，即享受廉租房实物配租和经济适用房政策的家庭，不得承租公共租赁住房；3．只租不售，即公租房只能用于出租，只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，不能用于出售，更不能享受出售的资产收益，或者其它经营性活动；4．以配建为主，也可通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，具体的配建可以在商品房中、开发区和产业园区。

然而，也正是2010年公租房概念拓展到产业园区，为部分地方政府在完成保障房建设任务过程中变换保障房的口径提供了空间，使得保障房的范围被不适当地宽泛化，开发园区建设的职工宿舍、高校自建房、商品房配建房、集体宿舍，甚至农村集体土地自建房均被不同程度地纳入到保障房。

为了避免这种问题，不仅需要在商品房和保障房之间建立起清晰的“防火墙”，也需要在不同保障房口径之间建立“防火墙”。具体而言，可行的保障房概念界定应该是：

第一，消除商品房与保障房之间的交集区域，即把经济适用房和限价房排除出保障房的定义范围。因为这两类住房是商品与保障之间的模糊区，是滋生一系列寻租问题的诱因。从历史原因看，经济适用房和限价房的突出问题表现在以下几个层面：1．经济适用房是1998年商品房条件下产生的制度变革的临时性产物，应适时规范；限价房则是近年来房价持续高涨背景下，作为平抑房价而采取的、具有调控含义的住房。2．本质上为享受政策补贴的商品房，是“含有补贴的商品房资产”，它的存在既是对商品房概念的模糊化，也是对保障房概念的模糊化。3．“保障范围泛化”，它将部分中高收入的人群囊括在内，却将部分中低收入家庭排挤在外。